3月23日，隨著綠城中國(guó)2019年度業(yè)績(jī)報(bào)告的披露，業(yè)績(jī)說明會(huì)同期舉行。自中交入主后，綠城中國(guó)重啟規(guī)模化進(jìn)程。錯(cuò)過“黃金期”的綠城中國(guó)如何制定戰(zhàn)略目標(biāo)?分拆綠城管理上市會(huì)帶來哪些積極作用?發(fā)展中遇到的問題又該如何去解決?針對(duì)上述問題，綠城中國(guó)的管理層在業(yè)績(jī)說明會(huì)上都一一作出回應(yīng)。

規(guī)模

2025年沖擊5000億

2019年，綠城中國(guó)累計(jì)取得總合同銷售面積約1027萬平方米，總合同銷售金額約人民幣2018億元，同比增長(zhǎng)達(dá)29%。其中，投資項(xiàng)目合同銷售面積約522萬平方米，合同銷售金額約人民幣1354億元。總體銷售回款率維持在87%的高水平，現(xiàn)金回流速度加快。

自2016年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1139億元、業(yè)績(jī)?cè)鏊龠_(dá)58.4%后，綠城中國(guó)遭遇了連續(xù)兩年的銷售增速下滑，2017年及2018年的銷售增速分別為28.4%、6.9%。

在交出三年增速最低的成績(jī)后，2018年綠城中國(guó)許下了“三年業(yè)績(jī)計(jì)劃”，其中2019年銷售額達(dá)到2000億元，2020年達(dá)到2500億元，2021年要達(dá)到3000億元。目前綠城中國(guó)三年業(yè)績(jī)計(jì)劃的“第一環(huán)”已經(jīng)宣告完成。

“綠城正在制定五年發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2025年沖擊5000億元的銷售目標(biāo)”。在這場(chǎng)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞東絲毫沒有掩飾對(duì)規(guī)模的追求，并提出，在重資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)板塊，綠城中國(guó)到2025年底的目標(biāo)銷售額是超過3500億元，保持15%的增速。“按照目前綠城中國(guó)的增速，2020年末能達(dá)到1800億元，2023年末就能夠達(dá)到3500億元，但是我們希望壓低這個(gè)板塊的速度，來提升其他板塊的速度。”

資本

綠管上市確立代建龍頭地位

輕資產(chǎn)綠城代建便是張亞東口中的“其他板塊”。按照他披露的規(guī)劃，該板塊將承擔(dān)整體營(yíng)收約1/3的重任，能夠保持16%-17%的年增長(zhǎng)率，這還只是“保底”線，即到2025年實(shí)現(xiàn)1500億元的銷售目標(biāo)。

根據(jù)綠城中國(guó)披露的業(yè)績(jī)，2019年全年共實(shí)現(xiàn)銷售額2018億元，其中代建貢獻(xiàn)了664億元的銷售，占企業(yè)總銷售額的比例為33%。可以看出，綠城中國(guó)的戰(zhàn)略規(guī)劃制定并非無的放矢，只要保持目前這個(gè)比例，就可以完成代建板塊所承接的重任。

就在前不久，代建業(yè)務(wù)所屬的綠城管理傳出將分拆赴港上市的消息。綠城管理集團(tuán)總經(jīng)理李軍也曾公開表示，“綠城管理上市一事，早在2017年便啟動(dòng)，但隨后壽柏年清空綠城中國(guó)股份，為保證交易，公司暫停了綠城代建業(yè)務(wù)的上市。直到兩年之后，2019年7月，綠城管理上市計(jì)劃才被再次提出”。

歷時(shí)三年，綠城管理的代建業(yè)務(wù)終于走到了最為關(guān)鍵的一步，如果上市成功，綠城管理將成為中國(guó)代建第一股。在業(yè)績(jī)說明會(huì)上，綠城中國(guó)執(zhí)行總裁郭佳峰也直言，綠城管理上市可以確立綠城中國(guó)代建業(yè)務(wù)的龍頭地位，受到資本加持后，融資渠道和資本代建業(yè)務(wù)也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)展，可以支持綠城中國(guó)規(guī)模上的增長(zhǎng)。

根據(jù)招股書顯示，分拆完成后，綠城管理將繼續(xù)作為綠城中國(guó)的附屬公司，綠城中國(guó)仍將其所有資產(chǎn)、負(fù)債和收益表項(xiàng)目合并入賬。截至2019年9月30日，綠城管理在中國(guó)25個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積為6850萬平方米，總銷售價(jià)估值約3570億元。

目前綠城管理的收入來源主要有三部分，即商業(yè)代建、政府代建、提供與代建相關(guān)代建咨詢和設(shè)計(jì)咨詢等，其中，商業(yè)代建是貢獻(xiàn)最大的部分，占總營(yíng)收的70%以上。招股書稱，2017年、2018年及2019年前9個(gè)月，綠城管理已有新訂約代建項(xiàng)目分別為43個(gè)、106個(gè)及59個(gè)，新訂約總建筑面積分別為1060萬平方米、2240萬平方米及1450萬平方米。

此前有分析指出，代建業(yè)務(wù)掘金方面，綠城管理可是說是“輕車熟路”，而綠城管理上市成功后，將成為綠城集團(tuán)旗下除了綠城中國(guó)、綠城服務(wù)之外的第三個(gè)上市平臺(tái)，規(guī)模化的代建業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)市場(chǎng)占有率的提振作用將會(huì)更加明顯。

改革

陣痛期 關(guān)注利潤(rùn)大于銷售

不可否認(rèn)，綠城中國(guó)描繪了一張新的藍(lán)圖，但這絲毫沒有影響到當(dāng)前投資者的“聲討”，對(duì)于綠城中國(guó)發(fā)展中所遇到的問題，張亞東也“推心置腹”地進(jìn)行了總結(jié)發(fā)言。“最痛苦的事情是改變不了過去，所以要花時(shí)間去進(jìn)行轉(zhuǎn)變，才能給公眾呈現(xiàn)一個(gè)好的成果，目前大部分問題已經(jīng)得到了解決，一小部分問題正在解決。”過去幾年是綠城中國(guó)的康復(fù)期，最近三年是綠城中國(guó)的健身期，再過幾年綠城中國(guó)將進(jìn)入到快速增長(zhǎng)期。

面對(duì)投資者的質(zhì)疑，張亞東也在會(huì)上敲定，目前綠城中國(guó)最關(guān)心的指標(biāo)不是銷售額，而是利潤(rùn)指標(biāo)，這會(huì)是對(duì)投資者最好的反饋，但前提是必須處理掉歷史遺留問題。

年報(bào)顯示，2019年綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)收入人民幣615.93億元，實(shí)現(xiàn)除稅前利潤(rùn)人民幣99.53億元，同比分別增長(zhǎng)2.1%和25.9%;股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)人民幣43.36億元，同比增長(zhǎng)14.2%;年度實(shí)現(xiàn)每股基本盈利人民幣0.55元，同比增長(zhǎng)205.6%。董事會(huì)建議宣派末期股息每股人民幣0.3元(2018年：人民幣0.23元)，按年同比增長(zhǎng)30.4%。

“利潤(rùn)一直在變好，只是還需要一個(gè)過程，今年利潤(rùn)仍會(huì)不好，但這個(gè)‘不好’只是沒有達(dá)到大家心中的預(yù)期，一季度賣多少貨，一季度利潤(rùn)是多少，都是很清楚的，即使存在不確定性，但這個(gè)過程是清楚的。”對(duì)于2020年的利潤(rùn)指標(biāo)，張亞東在會(huì)上直言不諱。

展望2020年，綠城中國(guó)整體可售貨源約1696萬平方米，整體可售金額約人民幣3583億元。其中，投資項(xiàng)目可售貨源約1045萬平方米，可售金額約人民幣2674億元，一二線城市的可售貨值金額占2020年投資項(xiàng)目可售金額的79%;代建項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨源約651萬平方米，可售金額約人民幣909億元，貨源充沛。

按照綠城中國(guó)此前所公布的規(guī)劃，2020年投資貨值擬達(dá)到2500億元，可以預(yù)見，上述數(shù)據(jù)會(huì)有一個(gè)變量增長(zhǎng)。