“房貸一族”看過來!自4月份央行下調(diào)LPR后，LPR連續(xù)兩個(gè)月未調(diào)降，原因是什么?實(shí)際利率是否還有下降空間?

“房貸一族”看過來!自4月份央行下調(diào)LPR后，LPR連續(xù)兩個(gè)月未調(diào)降，原因是什么?實(shí)際利率是否還有下降空間?

存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款從2020年3月1日起開始轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)基準(zhǔn)，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

今年LPR在2月、4月曾兩度降息，1年期LPR年內(nèi)累計(jì)下行30個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR累計(jì)下行15個(gè)基點(diǎn)。100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，月供累計(jì)可省94元。

6月LPR依然“按兵不動(dòng)”。

6月22日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)：1年期品種報(bào)3.85%、5年期以上品種報(bào)4.65%，皆與5月數(shù)據(jù)持平。

LPR連續(xù)兩個(gè)月未下調(diào)的原因是什么?房貸利率是否還有下調(diào)空間?降準(zhǔn)還會(huì)來嗎?

LPR連續(xù)3個(gè)月持平

作為LPR利率的風(fēng)向標(biāo)，本月15日央行開展2000億元中期借貸便利(MLF)操作。此次MLF操作為一年期，利率為2.95%，與上次持平。由于LPR報(bào)價(jià)和MLF掛鉤，因此不少機(jī)構(gòu)此前便已預(yù)判本月LPR大概率維持不動(dòng)。

自4月份央行下調(diào)LPR后，LPR連續(xù)兩個(gè)月未調(diào)降。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，此次LPR利率雖然沒有下調(diào)，但由于處于歷史較低位水平，所以依然體現(xiàn)了寬松的政策導(dǎo)向。

同時(shí)，此次LPR按兵不動(dòng)，還與銀行主動(dòng)壓縮LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)的動(dòng)力缺失有關(guān)。民生銀行首席研究員溫彬?qū)τ浾叻治觯瑥氖袌隽鲃?dòng)性和銀行負(fù)債成本兩方面來看，LPR下行動(dòng)力有限。

溫彬進(jìn)一步指出，從市場流動(dòng)性來看，6月適逢跨季末、跨半年時(shí)點(diǎn)，疊加繳稅、債券發(fā)行等因素影響，市場流動(dòng)性邊際收緊，短端資金利率上行，隔夜Shibor回升至2.1%以上，長端十年期國債收益率較上月末上升近20個(gè)bp，資金價(jià)格的整體上行對LPR下行形成一定牽制。

從銀行的負(fù)債結(jié)構(gòu)上看，對央行的負(fù)債不到銀行總負(fù)債的4%，而存款占銀行總負(fù)債的比重超過60%，意味著存款成本在銀行負(fù)債成本中起決定性作用。銀行資金成本的居高不下制約了點(diǎn)差的壓降空間，導(dǎo)致降低LPR的動(dòng)力相對有限。

值得注意的是，盡管LPR報(bào)價(jià)未下調(diào)，但并不代表實(shí)際貸款利率保持不變。東方金誠首席宏觀分析師王青指出，銀行還可能根據(jù)信貸政策、客戶資質(zhì)等，在新發(fā)放貸款中下調(diào)實(shí)際利率，即在LPR的基礎(chǔ)上調(diào)整加減點(diǎn)。

房貸月供半年減94元

對于百姓們來說，最關(guān)心的莫過于和LPR息息相關(guān)的房貸利率。

易居研究院的《LPR房貸利率報(bào)告》指出，根據(jù)“房貸利率=LPR+基點(diǎn)”的公式，6月份，統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市首套房貸的利率為5.43%，和5月份持平。按城市等級劃分，4個(gè)一線城市房貸利率為4.95%，22個(gè)二線城市為5.42%，38個(gè)三四線城市為5.49%。

而如果縱觀上半年的房貸利率走勢，實(shí)際上6月份的房貸月供已經(jīng)比年初降低了近100元。

嚴(yán)躍進(jìn)對記者算了一筆賬，基于“100萬元本金、30年期、等額本息”的按揭貸款模式，6月份，全國64個(gè)城市月供為5637元，對比年初5731元的水平，減少了94元。

“從歷史數(shù)據(jù)看，今年上半年LPR利率已公布了6期，其中在2月份和4月份分別做了下調(diào)，體現(xiàn)了今年上半年降息的政策導(dǎo)向。對于商業(yè)銀行來說，在今年上半年三次降準(zhǔn)的政策帶動(dòng)下，落實(shí)降息政策的積極性在提高，其對于引導(dǎo)房貸在內(nèi)的中長期貸款利率下調(diào)有積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款作為相對穩(wěn)定安全的信貸資產(chǎn)，雖然LPR出現(xiàn)了2個(gè)月的平穩(wěn)狀態(tài)，但銀行執(zhí)行層面的降息一直在持續(xù)，預(yù)計(jì)在年內(nèi)還有繼續(xù)降低的可能。

“從購房市場角度看，今年上半年房貸利率的下調(diào)有助于減少月供的壓力，客觀上有助于激活部分觀望的購房需求，即對于近期的購房交易活躍等有一定的解釋作用。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，下半年LPR利率有進(jìn)一步下調(diào)的空間，帶動(dòng)房貸利率的下調(diào)。結(jié)合新盤供應(yīng)增加、房企積極降價(jià)促銷等因素，住房交易有望進(jìn)一步活躍。

降息降準(zhǔn)在路上?

在業(yè)內(nèi)人士看來，1年期LPR降息連續(xù)兩個(gè)月暫停，并不會(huì)實(shí)質(zhì)性改變企業(yè)貸款利率下行勢頭，今年銀行讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)的過程會(huì)持續(xù)推進(jìn)。

6月17日，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，明確了“金融系統(tǒng)全年向各類企業(yè)合理讓利1.5萬億元”的任務(wù)目標(biāo)。

那么，具體怎么讓?

央行行長易綱在第十二屆陸家嘴論壇上表示，主要包括三塊：一是通過降低利率讓利，二是通過直達(dá)貨幣政策工具推動(dòng)讓利，三是銀行減少收費(fèi)讓利。

國常會(huì)提出綜合運(yùn)用降準(zhǔn)、再貸款等工具，保持市場流動(dòng)性合理充裕，并明確要進(jìn)一步引導(dǎo)貸款利率下行。這些表述都為今年下半年的貨幣金融政策定了基調(diào)。基于此，有不少機(jī)構(gòu)預(yù)測降準(zhǔn)很快就要來了。

溫彬表示，國常會(huì)政策部署釋放了積極的信號，有助于對市場關(guān)于政策收緊的預(yù)期給予一定修正。下階段，貨幣金融政策將繼續(xù)加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，隨著CPI漲幅進(jìn)一步回落，降準(zhǔn)和降息仍有空間和必要，適時(shí)適度調(diào)降存款基準(zhǔn)利率，引導(dǎo)LPR下行，實(shí)現(xiàn)直接融資和間接融資成本“雙下降”。

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉表示，央行6月存在加量續(xù)作MLF或再次定向降準(zhǔn)的可能性，進(jìn)一步下調(diào)MLF操作利率的概率相對較小。下半年或有降息降準(zhǔn)但頻率幅度皆小于上半年。