7月8日，在美國(guó)納斯達(dá)克上市的特殊目的收購(SPAC)公司OrisunAcquisitionCorp.(以下簡(jiǎn)稱“Orisun”)宣布，已與優(yōu)客工場(chǎng)達(dá)成最終合并協(xié)議，預(yù)計(jì)合并后公司總價(jià)值達(dá)7.69億美元，新公司將以新的股票代碼在納斯達(dá)克交易所交易。

此前，優(yōu)客工場(chǎng)于2019年12月向美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)遞交了IPO招股書，計(jì)劃在紐交所上市但一直未果。而優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)立以來受到紅杉資本、經(jīng)緯中國(guó)、真格基金等知名風(fēng)投機(jī)構(gòu)的熱捧，在2018年時(shí)估值曾高達(dá)30億美元。這也意味著，在美上市后，優(yōu)客工場(chǎng)在一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的估值出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛。

優(yōu)客工場(chǎng)為了擺脫租賃辦公區(qū)域的重資產(chǎn)盈利模式，開始探索“輕資產(chǎn)”下共享辦公行業(yè)的新模式，但公司的現(xiàn)金流壓力依舊很大。而共享辦公的痛點(diǎn)在于如何依賴當(dāng)前租金差價(jià)這一主要收入來源維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，只有在核心收入能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流平衡的基礎(chǔ)上才可再言平臺(tái)的附加與衍生價(jià)值。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，這種資本密集型行業(yè)對(duì)于資金的需求巨大，而且在另一家共享辦公企業(yè)WeWork上市失敗后，類似項(xiàng)目都遇到估值大幅縮水的問題。

而靠發(fā)展輕資產(chǎn)模式“副業(yè)”的優(yōu)客工場(chǎng)，未來能講好共享辦公的新故事嗎?

優(yōu)客工場(chǎng)借殼IPO

資料顯示，Orisun是一家殼公司，2018年10月22日注冊(cè)成立于美國(guó)特拉華州。值得一提的是，Orisun還與優(yōu)客工場(chǎng)簽署了對(duì)賭協(xié)議，協(xié)議表示，未來優(yōu)客工場(chǎng)需要于2020年~2022年三年的凈收入符合特定條件，或在達(dá)到某些特定目標(biāo)之前達(dá)到一定的股價(jià)門檻。

根據(jù)優(yōu)客工場(chǎng)此前提交的招股書，2019年前9個(gè)月，優(yōu)客工場(chǎng)虧損5.73億元，較2018年同期擴(kuò)大112%。而在2017年，優(yōu)客工場(chǎng)的凈虧損為3.729億元，2018年凈虧損為4.452億元，同比擴(kuò)大19.4%。

值得注意的是，優(yōu)客工場(chǎng)從去年開始推出的輕資產(chǎn)模式，主要以提供開發(fā)、管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主，而業(yè)主本身則需要承擔(dān)大部分資本來建設(shè)和推出新的辦公空間。

從招股說明書中可以看到，優(yōu)客工場(chǎng)于2018年擴(kuò)展最為明顯，大中華地區(qū)的城市數(shù)從27個(gè)到38個(gè)，空格數(shù)從94個(gè)到191個(gè)，其中輕資產(chǎn)模式下的空間數(shù)從12個(gè)拓展成31個(gè)。然后2019年9個(gè)月以來，大中華地區(qū)的城市數(shù)僅增加了3個(gè)，空格數(shù)僅增加了6個(gè)，其最為看重的輕資產(chǎn)模式下的空間數(shù)僅增加了9個(gè)。

由輕資產(chǎn)模式所帶來的收入在2019三季度實(shí)現(xiàn)微盈，收入為2.22億元，成本為2.02億元。根據(jù)優(yōu)客工廠創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)毛大慶的目標(biāo)，優(yōu)客工場(chǎng)2020年底，輕重資產(chǎn)比達(dá)到1：1。輕資產(chǎn)項(xiàng)目的增加將直接減少優(yōu)客工場(chǎng)在獲取辦公空間的投入。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌在接受記者采訪時(shí)表示，一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)是完全不同的估值群體，一級(jí)市場(chǎng)只要投資者認(rèn)可，那么估值就可以算數(shù)，但二級(jí)市場(chǎng)是公開市場(chǎng)，所有投資者都會(huì)對(duì)其作出估值決定。特別是對(duì)于一些私募階段泡沫化的企業(yè)，一級(jí)二級(jí)市場(chǎng)倒掛非常普遍。

共享辦公行業(yè)擠泡沫

值得注意的是，優(yōu)客工場(chǎng)估值全面壓縮的另一原因，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，主要是由于WeWork的上市折戟，導(dǎo)致資本市場(chǎng)對(duì)共享辦公行業(yè)投資熱度的降溫。在中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來，WeWork在公司戰(zhàn)略上的失利，證明還是要以市場(chǎng)的基本需求和租金差價(jià)收入為核心來規(guī)劃企業(yè)戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)。

根據(jù)弗若斯特沙利文(Frost&Sullivan)的數(shù)據(jù)，包括租賃收入和服務(wù)收入在內(nèi)的中國(guó)共享辦公空間市場(chǎng)規(guī)模從2013年的11.7億元人民幣增長(zhǎng)到2018年的174.1億元人民幣，復(fù)合年增長(zhǎng)率為71.7%，預(yù)計(jì)到2023年將進(jìn)一步增長(zhǎng)至1322.8億元人民幣，復(fù)合年增長(zhǎng)率為50.0%。

沈萌認(rèn)為，優(yōu)客工場(chǎng)實(shí)際上還是偏向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，屬于資本密集型，對(duì)于資金的需求巨大，而且在WeWork事件后，類似項(xiàng)目都遇到估值大幅縮水的問題。而共享辦公是披著科技外衣的服務(wù)式辦公室的老模式。共享模式是為了將碎片化服務(wù)需求集中，但實(shí)際上這些需求并不大，而且替代選擇也非常多。

柏文喜表示，優(yōu)客工場(chǎng)在運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維來改造和提升原有的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，所以它既要以互聯(lián)網(wǎng)思維來給商業(yè)地產(chǎn)賦能，又要遵守商業(yè)地產(chǎn)的普遍規(guī)則，比如以商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提升為核心來支持業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。

“共享辦公仍舊處在行業(yè)起步期，各個(gè)平臺(tái)也處在擴(kuò)張?zhí)剿髌冢枰罅客顿Y，加上投資回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，前期容易出現(xiàn)盈利難的問題。”共享經(jīng)濟(jì)分析師陳禮騰表示，國(guó)家信息中心發(fā)布的《中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展年度報(bào)告(2019)》顯示，2018年中國(guó)共享辦公營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)87.3%，明顯高于整體共享經(jīng)濟(jì)營(yíng)業(yè)額41.6%的同比增幅。可以說，不論是市場(chǎng)規(guī)模，還是發(fā)展速度，共享辦公依舊具備發(fā)展前景。但如果單純依靠“二房東”的租金收益明顯不能滿足發(fā)展需求，企業(yè)還需不斷摸索尋求新的發(fā)展模式。

獨(dú)立分析師唐欣在接受記者采訪時(shí)指出，共享辦公行業(yè)存在一定的泡沫和炒作，未來會(huì)出現(xiàn)約兩年的低潮期。

“但是就共享辦公的市場(chǎng)需求而言，這一市場(chǎng)是真實(shí)存在的，而且隨著未來企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大還能夠取得平臺(tái)效應(yīng)所衍生的各類收入，我對(duì)這一行業(yè)的前景還是長(zhǎng)期看好的。”柏文喜說道。