深圳樓市“乘風(fēng)破浪”，調(diào)控政策“浪遏飛舟”。

7月15日上午，深圳市住建局《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)。

這份被外界簡(jiǎn)稱為“深八條”的通知，主要包括以下措施：升級(jí)限購(gòu)，在深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購(gòu)買商品住房;治假離婚，夫妻離異三年內(nèi)按照離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，離異前家庭有2套商品房，離異后任一家庭成員在深圳不得購(gòu)買商品房;收緊房貸，已有一套房的，再購(gòu)房首付比例升至70%起，非普通住宅80%等。

稍微對(duì)樓市調(diào)控政策和深圳調(diào)控特色有點(diǎn)了解的，大概都認(rèn)可這個(gè)“深八條”算得上震撼版了，甚至有人直接將之稱為“深圳史上最嚴(yán)限購(gòu)令”。

這個(gè)判斷自然算不得夸張：一則，橫向比較，這份調(diào)控政策力度不弱。7月初，杭州、東莞、寧波三個(gè)樓市火爆的城市相繼收緊調(diào)控“韁繩”。從政策取向上看，“深八條”是近乎以休克療法來(lái)應(yīng)對(duì)過熱樓市的，下手穩(wěn)、準(zhǔn)、狠。二則，縱向比較，這一系列調(diào)控“補(bǔ)丁”打得很扎實(shí)。深圳樓市市場(chǎng)化程度較高，這既得益于區(qū)位優(yōu)勢(shì)和城市優(yōu)勢(shì)，亦得益于相對(duì)寬松的調(diào)控取向。說(shuō)得更直白一些，相較于北上廣，深圳歷年調(diào)控較為“心慈手軟”。

不過，眼下的這個(gè)“深八條”，雖然看起來(lái)火力很猛、很意外，卻也并非無(wú)跡可尋。

誰(shuí)生病誰(shuí)吃藥，這是生活常識(shí)，亦是治理邏輯。

今年以來(lái)，疫情黑天鵝沖擊前所未有，而深圳樓市升溫的速度簡(jiǎn)直令人瞠目。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，深圳6月二手房均價(jià)突破7萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到74929元/平方米，均價(jià)遠(yuǎn)超北上廣20%以上，甚至是隔壁廣州的2倍。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)7月7日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二手房周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比上漲超40%。在量?jī)r(jià)齊升的“前臺(tái)”，是僧多粥少的新房項(xiàng)目重現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”“日光盤”等亂象，“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”更是妖風(fēng)四起。值得一提的是，深圳離婚率也出現(xiàn)異動(dòng)。按照全年來(lái)算，深圳歷年離婚總數(shù)一般不會(huì)超過同期結(jié)婚總量的三分之一;而今年4月，深圳離婚總量達(dá)到了結(jié)婚總量的84%。疫后心理應(yīng)激固然是肇因，樓市異動(dòng)顯然也在推波助瀾。

一切反常必有妖。

在“全國(guó)樓市看深圳”的現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境下，這種逆勢(shì)暴漲的態(tài)勢(shì)，讓人不由得聯(lián)想起2015年的連鎖反應(yīng)。如果不治不理、不聞不問，投機(jī)炒作氛圍恐怕會(huì)再度彌漫整個(gè)中國(guó)樓市。因此，即便深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)7月7日專門發(fā)文辟謠，言之鑿鑿聲明關(guān)于深圳即將出臺(tái)房地產(chǎn)新政傳言不實(shí)，但是，給深圳樓市降溫的預(yù)期，已經(jīng)在民間心口相傳成大概率事件。

在樓市調(diào)控預(yù)期上，群眾的眼睛再一次“雪亮”。比如有人留意到：7月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹赴深圳調(diào)研，并與深圳市住建局，萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、卓越集團(tuán)等開發(fā)商，以及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、業(yè)內(nèi)專家舉行了座談會(huì)。這個(gè)座談會(huì)雖然沒有定調(diào)，但與會(huì)人士的說(shuō)法是，“坦誠(chéng)順暢、干貨多”。再比如還有人留意到：7月8日，深圳市住建局一行10人遠(yuǎn)赴長(zhǎng)沙，考察交流房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作。會(huì)上，長(zhǎng)沙市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處詳細(xì)介紹了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的做法和經(jīng)驗(yàn)。長(zhǎng)沙作為“一個(gè)讓投資客有去無(wú)回的城市”，深圳能“取經(jīng)”的，無(wú)非還是雷霆手段的調(diào)控“法寶”。

理解了以上背景，也就理解了深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的一紙辟謠真的就是“輕如鴻毛”。

事后諸葛的推演意義不大，但是“深八條”在客觀上繼續(xù)明確了兩個(gè)篤定的信號(hào)。第一，“房住不炒”和“因城施策”是必須落實(shí)的。前者是樓市調(diào)控的方向共識(shí)，后者是樓市調(diào)控的策略選擇。從“六穩(wěn)”“六保”的大局來(lái)說(shuō)，“穩(wěn)樓市”雖然不在具體目標(biāo)之內(nèi)，卻顯然是牽一發(fā)而動(dòng)全身的關(guān)鍵點(diǎn)、關(guān)聯(lián)點(diǎn)。樓市之穩(wěn)，用成語(yǔ)來(lái)概括，大概最好就是“不溫不火”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年全國(guó)累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超過300次，遠(yuǎn)超2019年上半年的251次，刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史紀(jì)錄。應(yīng)該說(shuō)，在樓市交易“速凍”的特殊時(shí)期，這些政策起到很好的“保溫”作用。不過，寬松貨幣政策之后，面對(duì)少數(shù)城市房?jī)r(jià)異動(dòng)，“部分趨緊”必然會(huì)成為下半年的策略選擇。加碼調(diào)控、猛踩剎車……越是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，越不能讓樓市交易云譎波詭。

第二，樓市變化與貨幣政策息息相關(guān)，一般而言，貨幣寬松、利率下行的時(shí)候，樓市調(diào)控壓力明顯增強(qiáng)。7月10日，人民銀行舉行2020年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，“早些年大家都很關(guān)注商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新增貸款占各項(xiàng)貸款增量的比例，曾經(jīng)高達(dá)43%、44%，這些年在相應(yīng)的政策引導(dǎo)下，這個(gè)比例逐年下降，今年1~5月份占比已經(jīng)降到25%。”這里的“相應(yīng)的政策引導(dǎo)”，理所當(dāng)然地包含了持續(xù)有效的樓市調(diào)控組合拳。比如此前不少城市嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)入市等。那么，在貨幣相對(duì)寬松的今天，精準(zhǔn)調(diào)控樓市已然成為防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的“高分題”。

于此而言，不管是否當(dāng)真“言者有意”，“深八條”的風(fēng)向性顯然是“聽者有心”的。

不過，盡管深圳對(duì)樓市加碼調(diào)控的速度和力度有點(diǎn)猛，但這種速效的行政手段仍基本停留在打壓需求端層面。此類應(yīng)急調(diào)控，遏制短期炒作是有效的，但對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)健總歸會(huì)有些無(wú)力感。換言之，如果不能從供給端釜底抽薪，供需失衡的長(zhǎng)期矛盾是難以通過貨幣政策等行政手段化解的。根據(jù)《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，深圳今年計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，占計(jì)劃總量近25%，較去年計(jì)劃150公頃增加了近一倍。不過，這能多大程度緩解供需矛盾，答案未必特別樂觀。倒是有個(gè)樂觀的細(xì)節(jié)值得一提：今年4月28日，深圳市住建局在回應(yīng)房?jī)r(jià)飆漲現(xiàn)象時(shí)，也提到了標(biāo)本兼治、精準(zhǔn)施策，并表示“我們不是沒有手段，我們準(zhǔn)備了很多手段”。

2020年中國(guó)樓市的下半場(chǎng)會(huì)不會(huì)跑偏，很大程度上就要考驗(yàn)地方部門的這些“手段”了。

關(guān)鍵詞： 深圳樓市 第二季