左手買(mǎi)地，右手賣(mài)樓。一向低調(diào)的國(guó)銳地產(chǎn)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)"國(guó)銳地產(chǎn)"，00108.HK)，因?yàn)榇伺e被推到了資本市場(chǎng)的聚光燈下。

1月10日，國(guó)銳地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，以3096萬(wàn)英鎊(約2.72億元人民幣)的價(jià)格出售期限位于倫敦的一處大樓Boundary House。

而就在出售通告掛出前的一個(gè)多星期，也就是12月29日，國(guó)銳地產(chǎn)還在高價(jià)拿地。

近期，公司從拿地到賣(mài)樓，一系列操作背后似乎都與兩大問(wèn)題息息相關(guān)：一是國(guó)銳地產(chǎn)曾經(jīng)將發(fā)展重心和開(kāi)拓重點(diǎn)放在海外市場(chǎng)，但成效幾何，仍然成謎;二是受新冠疫情沖擊，國(guó)銳地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)陷入了虧損的泥潭。

轉(zhuǎn)售倫敦物業(yè)資金用于償債

以3096萬(wàn)英鎊價(jià)格出售倫敦物業(yè)-Boundary House，國(guó)銳地產(chǎn)用了四年多時(shí)間盈利尚可。

據(jù)悉，該物業(yè)是國(guó)銳地產(chǎn)在倫敦買(mǎi)下的第一幢樓。大樓位于倫敦市著名的金融及保險(xiǎn)地帶中心，由一層地下室、地面上七層樓、地庫(kù)儲(chǔ)物空間及7個(gè)停車(chē)位組成，建筑面積約5000平方米。

2016年8月，國(guó)銳地產(chǎn)以2500.2萬(wàn)英鎊(約2.12億人民幣)買(mǎi)入Boundary House。4年時(shí)間，該大樓為國(guó)銳地產(chǎn)貢獻(xiàn)的租金收入超580萬(wàn)英鎊(約5106萬(wàn)人民幣)。值得留意的是，2018年以來(lái)，該大樓的出租率出現(xiàn)下滑，從2018年的89%下降至2020年中期的83%。

不過(guò)，從買(mǎi)入到賣(mài)出，該大樓整體(租金收益+賣(mài)出盈利)為國(guó)銳地產(chǎn)帶來(lái)了至少近1億元的入賬。

對(duì)于出售原因，國(guó)銳地產(chǎn)在公告中表示，"鑒于COVID-19對(duì)英國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響及2020年在倫敦與目標(biāo)物業(yè)類(lèi)似的物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格下跌，董事認(rèn)為，出售事項(xiàng)的代價(jià)屬公平合理，現(xiàn)時(shí)正是集團(tuán)出售目標(biāo)公司及變現(xiàn)其投資收益的恰當(dāng)時(shí)機(jī)。"

國(guó)銳地產(chǎn)在回應(yīng)《投資者網(wǎng)》問(wèn)詢(xún)時(shí)強(qiáng)調(diào)："國(guó)銳地產(chǎn)一直取得大股東的資金支持，未來(lái)會(huì)尋求更好的合作伙伴和發(fā)展機(jī)會(huì)，充盈公司發(fā)展資金。"

盡管如此，業(yè)內(nèi)人士卻有不同的看法。

據(jù)一位長(zhǎng)期關(guān)注海外不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)人士透露："經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)物業(yè)估值和整體運(yùn)營(yíng)的影響都很大，前幾年英國(guó)脫歐鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，不少公司決定將總部遷至其它國(guó)家，英國(guó)的物業(yè)收益率為此出現(xiàn)下滑。"

出售款項(xiàng)用于償債 來(lái)源：公司公告

海外資產(chǎn)抵押 來(lái)源：公司財(cái)報(bào)

國(guó)銳地產(chǎn)在公告中則明確表示，此次出售資產(chǎn)主要還是用于償還債務(wù);同時(shí)，近些年，公司將海外物業(yè)項(xiàng)目全部用于抵押貸款。

公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，國(guó)銳地產(chǎn)的現(xiàn)金及等價(jià)物約2.54億港元(約2.12億人民幣)，于一年內(nèi)應(yīng)償還的短期負(fù)債約7.5億元港元(約6.26億人民幣)，賬面現(xiàn)金難以覆蓋短債，公司存在較大的短期償債壓力。

但是，一位百億級(jí)房企的高管向《投資者網(wǎng)》表示，"他們也不一定是缺錢(qián)，許多開(kāi)發(fā)商投資英國(guó)物業(yè)往往是因?yàn)槠渥饨鹗杖胂鄬?duì)穩(wěn)定，能夠通過(guò)抵押物業(yè)拿到相對(duì)低利率的融資，而小開(kāi)發(fā)商出售資產(chǎn)，不一定是資金問(wèn)題，還有可能處于自身的機(jī)會(huì)選擇。"他進(jìn)一步指出，"以英國(guó)物業(yè)為例，假設(shè)租金收益率良好，一般收益率大約在5%—6%水平，少數(shù)物業(yè)能達(dá)到8%—10%，而目前小開(kāi)發(fā)商的信托利率已經(jīng)達(dá)到10%—13%，高于租金收益率，因此，通過(guò)出售物業(yè)或者將資金用于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，整體會(huì)比持有物業(yè)更具經(jīng)濟(jì)效益。"

海外物業(yè)回報(bào)率幾何至今成謎

2018年，國(guó)銳地產(chǎn)曾表示，鑒于海外物業(yè)回報(bào)率合理，公司對(duì)美國(guó)和歐洲物業(yè)投資充滿(mǎn)憧憬。但是，兩年多時(shí)間過(guò)去，公司海外物業(yè)回報(bào)率卻仍然成謎。

《投資者網(wǎng)》查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)銳地產(chǎn)在海外物業(yè)有3個(gè)，分別為位于美國(guó)加利福尼亞州的圣莫尼卡項(xiàng)目和卡爾弗城項(xiàng)目、位于英國(guó)倫敦圣保羅教堂旁的Juxon House項(xiàng)目 。

從地段來(lái)看，三個(gè)項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，以公司在2017年11月15日買(mǎi)入的Juxon House為例，該大樓緊貼著圣保羅大教堂，位處倫敦金融城核心地段，不遠(yuǎn)處便是倫敦證券交易所和高盛應(yīng)該區(qū)總部，地理位置極佳。

不過(guò)，截至2020年中期，三大項(xiàng)目的回報(bào)率卻成了一個(gè)謎。

具體來(lái)看，國(guó)銳地產(chǎn)在2015年拿下美國(guó)圣莫尼卡項(xiàng)目，之后，公司預(yù)期該項(xiàng)目將于2019年上半年竣工，但是截至2020年中期，該項(xiàng)目狀態(tài)仍為"商業(yè)區(qū)已簽訂與知名連鎖超市的租賃協(xié)議，約占商業(yè)可租用總區(qū)域的70%。"，而比商業(yè)區(qū)面積更大的住宅區(qū)租賃情況，公司卻一直未見(jiàn)披露。

另外，國(guó)銳地產(chǎn)2018年9月以2400美元(約1.55億人民幣)的交易價(jià)買(mǎi)下美國(guó)卡爾弗城項(xiàng)目，2019年3月該項(xiàng)目完工，之后，該項(xiàng)目除了擁有一個(gè)汽車(chē)服務(wù)店鋪外，國(guó)銳地產(chǎn)以爭(zhēng)取更大開(kāi)發(fā)權(quán)益為由，一直遲遲未出租。

與此同時(shí)，國(guó)銳地產(chǎn)在英國(guó)的最后一個(gè)物業(yè)Juxon House，在2018年原本有4名辦公室租戶(hù)及4名零售租戶(hù)，每年可為集團(tuán)貢獻(xiàn)約610萬(wàn)英鎊(約5370萬(wàn)人民幣)租金收入。而到了2020年中期，國(guó)銳地產(chǎn)公布，Juxon House 租戶(hù)減少至3名辦公室租戶(hù)及4名零售租戶(hù)，每年可為集團(tuán)貢獻(xiàn)收入下降至約500萬(wàn)英鎊(約4402萬(wàn)人民幣)，預(yù)期減少近1000萬(wàn)元。

由此可見(jiàn)，撇除剛剛出售的物業(yè)資產(chǎn)外，在屈指可數(shù)的海外資產(chǎn)中，實(shí)際能貢獻(xiàn)租金收益或取得一定回報(bào)率的僅有1個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，公司近一半物業(yè)目前仍處于未出租或出租率成謎的狀態(tài)。

業(yè)績(jī)虧損仍頻頻積極拿地"補(bǔ)倉(cāng)"

2020年，國(guó)銳地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)陷入了虧損的困境。

公司2020年中報(bào)顯示，受新冠疫情沖擊，國(guó)銳地產(chǎn)錄得的歸母凈虧損為662.3萬(wàn)港元(約553.4萬(wàn)人民幣)，同比減少108.34%。

對(duì)于公司利潤(rùn)下降，國(guó)銳地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》解釋?zhuān)?quot;由于受全球疫情影響，租賃業(yè)務(wù)發(fā)展減緩。"

但值得留意的是，2020年，在公司業(yè)績(jī)一度陷入虧損的困境下，國(guó)銳地產(chǎn)仍在土拍市場(chǎng)中頻頻拿地。據(jù)悉，就在海外大樓出售通告掛出的前一周多，12月29日，國(guó)銳地產(chǎn)斥資5.96億元拿下無(wú)錫宜興商住地地塊，溢價(jià)率61.96%。

這是2016年以來(lái)，公司首次在公開(kāi)市場(chǎng)上的一次拿地，換句話(huà)說(shuō)，自2016年6月15日，國(guó)銳地產(chǎn)以7239.6萬(wàn)港元出售福建物業(yè)之后，公司一直將發(fā)展中心聚焦在海外物業(yè)，截至2019年，公司一直以并購(gòu)方式獲取新項(xiàng)目，土拍市場(chǎng)早已很久沒(méi)有其競(jìng)拍的身影。

或許由于受海外疫情影響，在進(jìn)入2020年后，國(guó)銳地產(chǎn)開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。公開(kāi)資料顯示，去年7月29日，經(jīng)過(guò)31輪競(jìng)價(jià)，國(guó)銳地產(chǎn)以總價(jià)14.25億元競(jìng)得江蘇常州武進(jìn)區(qū)地塊溢價(jià)率35%;11月13日，宜興2.59億出讓2宗商住地 國(guó)銳地產(chǎn)1.31億摘得一地;12月29日，國(guó)銳地產(chǎn)斥資5.96億元拿下無(wú)錫宜興商住地塊，溢價(jià)率61.96%。

"公司頻頻在長(zhǎng)三角拿地，主要基于對(duì)國(guó)內(nèi)城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)的判斷。"國(guó)銳地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》直言，"境內(nèi)溢價(jià)拿地，屬?lài)?guó)銳集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略布局，不構(gòu)成對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)壓力及資金鏈緊張，公司會(huì)在后續(xù)發(fā)展中拓展業(yè)務(wù)。"

起家于北京，1973年便于港交所主板上市的國(guó)銳地產(chǎn)，曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)三里屯Village、藍(lán)T公寓、國(guó)銳金嵿等知名項(xiàng)目。盡管發(fā)展早于其他房企，但近年些，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)卻一直未見(jiàn)起色。

時(shí)下，隨著行業(yè)集中度提升，市場(chǎng)留給中小房企的機(jī)會(huì)愈發(fā)渺小。未來(lái)，國(guó)銳地產(chǎn)能否扭虧為盈、擺脫困境，《投資者網(wǎng)》將持續(xù)關(guān)注。