自疫后樓市解封，2020年深圳樓市迎來了魔幻開局，在喧囂了兩個(gè)月后，到5月突然戛然而止。

從“五一”假期至今，深圳樓市沒有迎來大爆發(fā)，這與此前炒得火熱的市場(chǎng)氛圍形成鮮明對(duì)比。

3、4月份，深圳先后經(jīng)歷新房天價(jià)“喝茶費(fèi)”、二手房掛牌價(jià)飆升、房抵經(jīng)營(yíng)貸等一系列風(fēng)波;新房二手房聯(lián)動(dòng)，原以為疫情過后會(huì)有所受挫的深圳樓市，炒作氛圍卻異常濃烈，二手房?jī)r(jià)也明顯上漲，全國(guó)人民的眼光都被吸引了過來。

而隨著深圳官方接連出手，嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸，處罰違規(guī)中介，暫停開發(fā)商樓盤網(wǎng)簽，下架高掛牌二手房源，釋放連環(huán)調(diào)控的信息，市場(chǎng)的瘋狂不再蔓延，猶如大海的驚濤漸漸平息。

為了平抑市場(chǎng)炒作，深圳市政府準(zhǔn)備了多樣化的調(diào)控手段，增加供應(yīng)也提上了日程，二手房指導(dǎo)價(jià)、房地產(chǎn)稅也箭在弦上。未來，深圳樓市在長(zhǎng)短期調(diào)控的組合拳下，有望迎來平穩(wěn)。

“虛火”旺盛

誰也沒有想到，年后疫情趨穩(wěn)，深圳樓市率先線下開盤，會(huì)開啟一波魔幻漲價(jià)潮。

回溯三四月份，深圳部分片區(qū)樓市可謂“水深火熱”。隨著招商灣璽三次開盤三次“售罄”的市場(chǎng)傳聞，樂觀情緒被攪動(dòng)，南山、寶中、光明等片區(qū)的二手房掛牌價(jià)突然飆升。

據(jù)貝殼二手房購(gòu)房平臺(tái)顯示，寶中的壹方中心的二手房掛牌價(jià)最高達(dá)19萬元/平方米，目前在售的34套房源里，單價(jià)最低為13.5萬元/平方米，且只有一套。

同樣，位于熱點(diǎn)片區(qū)南山區(qū)的華潤(rùn)城潤(rùn)府一期，曾出現(xiàn)20萬元/平方米的掛牌價(jià)，而貝殼二手房平臺(tái)顯示的該小區(qū)均價(jià)在162632元/平米，明顯高于同小區(qū)的平均房?jī)r(jià)。

購(gòu)房者稱，深圳這樣二手房掛牌價(jià)飆升的不在少數(shù)，“去年單價(jià)5萬-6萬/平方米的龍華紅山片區(qū)，現(xiàn)在都在八九萬以上了，而華業(yè)玫瑰四季47平方米的小戶型，單價(jià)都有10萬+。”

在偏遠(yuǎn)的光明區(qū)，掛牌價(jià)突破7萬元/平方米的是光明大第。貝殼購(gòu)房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，光明大第最貴的二手房掛牌價(jià)可達(dá)76486元/平方米，而小區(qū)的二手房均價(jià)在66756元/平方米。

深圳中原中心數(shù)據(jù)顯示，3月第四周，深圳七區(qū)二手住宅報(bào)價(jià)除了龍崗區(qū)微跌之外，其他區(qū)域報(bào)價(jià)均上漲，其中寶安均價(jià)上漲2.19%，漲幅最大。

從報(bào)價(jià)變動(dòng)的區(qū)間來看，業(yè)主報(bào)價(jià)上升的盤源占比為55.19%，且連續(xù)四周過半，報(bào)價(jià)下跌的盤源占比為34.51%。

有業(yè)內(nèi)人士分析，深圳年后這一波二手房掛牌價(jià)的突然暴漲，或許與豪宅稅取消，市場(chǎng)樂觀情緒下，二手房業(yè)主想做高評(píng)高貸有關(guān)，低息貸出來的錢可以接著買房。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，豪宅稅取消，房東預(yù)期這是外部的因素，本質(zhì)原因還是深圳潛在的市場(chǎng)需求很強(qiáng)，“無論是買來住的，還是為小孩子讀書，或者是投資，深圳本身的房源比較緊缺。”

此外，這一輪樓市升溫里，新房二手房聯(lián)動(dòng)，新房市場(chǎng)“售罄”所帶來的樂觀預(yù)期，也會(huì)作用到二手房市場(chǎng)上。

成交真相

新房要交“喝茶費(fèi)”才能買，二手房報(bào)價(jià)一天一個(gè)樣，看似瘋狂、熱鬧的深圳樓市，過去這兩個(gè)月的成交價(jià)格并未出現(xiàn)大幅上漲。

事實(shí)正如深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)所說，“很多小區(qū)的超高報(bào)價(jià)只是報(bào)價(jià)，其實(shí)很多都并未成交”，實(shí)際市場(chǎng)仍處于觀望的較多。

據(jù)深房中協(xié)消息，截至4月17日，雖然報(bào)價(jià)最高到了20萬元/平方米，但華潤(rùn)城一期實(shí)際成交均價(jià)顯示在12萬元-14萬元/平方米，且近30天內(nèi)基本零成交或只成交1套。

貝殼二手房交易平臺(tái)顯示，壹方中心最高報(bào)價(jià)可達(dá)19萬元/平方米，但最近三次的成交單價(jià)僅在11.4萬元-13.6萬元/平方米之間。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示， 3月深圳二手房成交8008套，環(huán)比上升3.8倍。但過戶數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)一方面由于2月成交量較少，疫情過后出現(xiàn)補(bǔ)償性上漲，另一方面，過戶數(shù)據(jù)與實(shí)時(shí)成交情況有一定時(shí)差，3月過戶的二手房主要為去年底到今年初簽訂協(xié)議的房源。

從成交價(jià)格來看，3月深圳二手住宅的實(shí)際成交均價(jià)為59048元/平方米，環(huán)比僅上升0.95%。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份4個(gè)一線城市中，深圳二手房房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，均價(jià)約64000元/平方米，同比上漲1.6%。但這個(gè)數(shù)字，遠(yuǎn)不如市場(chǎng)呈現(xiàn)出來的那般“恐怖”。

從備案數(shù)據(jù)來看，4月深圳二手住宅成交套數(shù)為7679套，環(huán)比下滑4.1%;成交面積為65.9萬平方米，環(huán)比下滑3.0%。

分區(qū)來看，4月除羅湖和福田兩個(gè)區(qū)域成交套數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上升，其他區(qū)域出現(xiàn)下滑，其中鹽田成交套數(shù)環(huán)比下滑25.4%至103套，跌幅最大。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，二手房有價(jià)無市的現(xiàn)象普遍，業(yè)主希望借助這波火熱的樓市抬高房?jī)r(jià)，但購(gòu)房者并不接受，大多實(shí)際的成交還是基于合理價(jià)位。

深房中協(xié)也指出，3、4月深圳樓市的確存在局部片區(qū)、局部樓盤被“熱炒”的現(xiàn)象，并且在“熱炒”的背后，存在部分投資公司、自媒體與房地產(chǎn)中介人員等多個(gè)利益方組成的機(jī)構(gòu)化炒房團(tuán)隊(duì)利益鏈，助推此輪樓市“虛火”。

但總體而言，一季度成交量并沒有因?yàn)闊岢葱袨?，造成熱點(diǎn)片區(qū)內(nèi)網(wǎng)簽量(成交量)的明顯大幅上漲，樓市的“虛火”并沒有給行業(yè)帶來明顯的效能提振。實(shí)際成交情況與樓市表面火熱的感官體驗(yàn)并不一致，說明了分化語境下的這一波市場(chǎng)行情并不具有全市代表性。

進(jìn)入5月，深圳樓市熱度繼續(xù)下降。據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì)，“五一”五天內(nèi)，深圳新房住宅成交328套，同比去年“五一”成交的724套，下降了54.7%;而相較于4月份日均成交114套，“五一”期間的日均成交為65套，下降了42.9%。

二手房方面，深圳中原中心數(shù)據(jù)顯示，5月3日-5月9日，全市二手住宅成交1225套，環(huán)比下降22.7%，成交面積102384平方米，環(huán)比下降23.5%。

調(diào)控組合拳

從瘋狂到平靜，深圳樓市的熱度下降，很大程度上在于政府調(diào)控的及時(shí)出手。

4月18日，深圳市住建局公告表示，針對(duì)近期二手房市場(chǎng)的亂象，展開了為期三個(gè)月的整治，嚴(yán)打違法違規(guī)行為。

其中，住建局點(diǎn)名提到二手房掛牌價(jià)虛高、機(jī)構(gòu)及個(gè)人惡意炒作房?jī)r(jià)、部分自媒體發(fā)布不實(shí)言論、評(píng)估機(jī)構(gòu)高評(píng)高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營(yíng)等情況。

緊接著兩天后，央行深圳支行發(fā)文，表示將徹查深圳各商業(yè)銀行今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸，這成為深圳這一波樓市行情的分界線，此后，市場(chǎng)熱度明顯降溫。

4月28日，深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡透露，深圳已對(duì)之前三次開盤的灣璽項(xiàng)目的開發(fā)商招商蛇口開出了罰單，灣璽的192套房源以及該公司在深圳的在售項(xiàng)目，均被“鎖定”，暫停網(wǎng)簽。

與此同時(shí)，二手房調(diào)控也使出了雷霆手段，多個(gè)掛牌價(jià)虛高的房源被強(qiáng)制下架。住建局會(huì)聯(lián)合市場(chǎng)監(jiān)督局和公安局開始線下檢查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)頂格處罰。多位中介機(jī)構(gòu)人士均確認(rèn)了將被檢查門店的消息。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查顯示，目前南山、蛇口、寶中、光明等區(qū)域，都有房源被要求在中介平臺(tái)下架。據(jù)深圳業(yè)內(nèi)流傳，單價(jià)20萬元/平方米的二手房房源不得上市交易。

記者登錄貝殼等房產(chǎn)信息平臺(tái)，已經(jīng)查詢不到華潤(rùn)城單價(jià)在20萬元/平方米以上的房源，而光明新區(qū)也無6.3萬元/平方米以上的房源。

深房中協(xié)相關(guān)人士透露，早在4月18日，就已對(duì)熱點(diǎn)片區(qū)和高價(jià)房源進(jìn)行監(jiān)控，目前已在定期公布異動(dòng)房源名單。

在嚴(yán)打節(jié)奏下，網(wǎng)傳已久的“深圳二手房指導(dǎo)價(jià)”也在醞釀出臺(tái)，據(jù)深圳二手房中介人士表示，官方將對(duì)深圳片區(qū)二手房?jī)r(jià)格漲幅進(jìn)行限制，正在商討政策和細(xì)節(jié)，包括防止市場(chǎng)出現(xiàn)陰陽(yáng)合同等漏洞。

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，針對(duì)深圳二手房市場(chǎng)的“失控”現(xiàn)象，必須要以強(qiáng)力的行政手段介入。

調(diào)控指向了長(zhǎng)效機(jī)制。張學(xué)凡還強(qiáng)調(diào)，“對(duì)于房?jī)r(jià)上漲，我們準(zhǔn)備了很多手段。”

他表示，未來會(huì)通過一些標(biāo)本兼治的辦法來解決房?jī)r(jià)問題，“比如在交易環(huán)節(jié)，對(duì)高價(jià)房采取少杠桿、高利率、高稅收等手段，與普通住房差別化;在持有環(huán)節(jié)，我們接下來也可以考慮房地產(chǎn)稅的問題。”

李宇嘉認(rèn)為，“對(duì)房產(chǎn)稅落地需要謹(jǐn)慎，但當(dāng)下的深圳樓市，不以猛藥，難去其疾。深圳商品房的金融屬性、資產(chǎn)屬性最強(qiáng)(沒有之一)，房產(chǎn)稅就是應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格暴漲、抑制上漲預(yù)期的最佳手段。”

而從更根本的解決方式上，深圳也意識(shí)到了要加大供應(yīng)。5月8日，深圳發(fā)布《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，表示將進(jìn)一步加大住房供應(yīng)。

文件顯示，深圳今年居住用地計(jì)劃供應(yīng)293.2公頃，約占2035年住房計(jì)劃總量的25%，其中新增供應(yīng)129.2公頃，同比去年增加了一倍。