這幾天，公募基金圈最熱鬧的事情，莫過于公募REITs要開閘。

REITs，是備受海外投資者青睞的一種投資產(chǎn)品。但對于國內(nèi)絕大多數(shù)投資者而言，REITs仍然是個(gè)讓人陌生的新事物。

日前，證監(jiān)會(huì)與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)公募REITs試點(diǎn)正式起步。與此同時(shí)，證監(jiān)會(huì)起草了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》。

6萬億元

一時(shí)間，再次點(diǎn)燃了市場關(guān)注的熱情。有數(shù)據(jù)推算，中國公募RETIs市場規(guī)模可達(dá)。看來，這將是公募基金行業(yè)迎來的又一個(gè)劃時(shí)代的新產(chǎn)品。

作為一名好學(xué)上進(jìn)、愛嘗鮮的普通基民，咱們又多了一門賺(kui)錢(qian)的手藝。關(guān)于公募REITs，你需要先了解以下N個(gè)細(xì)節(jié)。

1、REITs是啥？

REITs，是Real Estate Investment Trusts的簡稱，即房地產(chǎn)投資信托基金，最早于1960年在美國推出。通過向投資者發(fā)行信托(基金)份額來募集資金，并由專門機(jī)構(gòu)投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目中去，投資者按比例獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的收益。普通投資者通過購買REITs份額，可以降低參與房地產(chǎn)資產(chǎn)投資的門檻并分享其收益。

2、REITs有何魅力？

REITs通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。

3、海外REITs發(fā)展如何？

1.3萬億

REITs起源于20世紀(jì)60年代的美國，在過去幾十年中迅猛發(fā)展。對于海外市場而言，REITs這類品種的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟。美國是目前全球REITs最發(fā)達(dá)的國家，其規(guī)模占全球REITs總規(guī)模的近60%。截至2019年末，美國公募REITs市場規(guī)模約美元，約占其GDP規(guī)模的。有分析認(rèn)為，未來歐洲REITs或?qū)⒃鲩L歐元，投資年化收益率已經(jīng)超過證券、股權(quán)等其他方式，投資的波動(dòng)性將進(jìn)一步降低，更多的投資者會(huì)參與進(jìn)來。

4、國內(nèi)REITs會(huì)帶來哪些改變？

將“散戶化”資金“機(jī)構(gòu)化”，促使追求二級市場價(jià)差的短期投資行為轉(zhuǎn)化為符合投資者生命周期和風(fēng)險(xiǎn)特征的長期投資行為

公募REITs以優(yōu)質(zhì)公共不動(dòng)產(chǎn)為投資標(biāo)的，可以將實(shí)體經(jīng)濟(jì)中最有價(jià)值、投資回報(bào)最穩(wěn)定的部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為大眾可投資資產(chǎn)，推動(dòng)基礎(chǔ)資產(chǎn)、投資工具、投資理念的長期化，。

5、

“公募基金+資產(chǎn)支持證券”結(jié)構(gòu)。

據(jù)說，國內(nèi)公募REITs的結(jié)構(gòu)模式有過兩種討論：一是“公募基金+股權(quán)”模式，即通過公募基金投資項(xiàng)目公司股權(quán)，公募直接作為持有底層資產(chǎn)的項(xiàng)目公司股東;二是“公募基金+資產(chǎn)支持證券”，即通過交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將底層資產(chǎn)打包進(jìn)行資產(chǎn)證券化，再由公募基金投資資產(chǎn)支持證券。此次《指引》征求意見稿明確了同時(shí)，打破原有公募基金投資的“雙10”集中度限制，明確“80%以上基金資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)”。

雖然在底層資產(chǎn)范圍(不投房地產(chǎn)，只投基礎(chǔ)設(shè)施，集中在新基建領(lǐng)域)，單一資產(chǎn)投資比例等方面仍與海外公募REITs存在差異，但運(yùn)作模式上已經(jīng)比較接近，值得我們期待。

6、適合REITs的大類基礎(chǔ)設(shè)施有哪些？

適合開展公募REITs的大類基礎(chǔ)設(shè)施包括：5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車停車場/充電樁、大數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)物流園區(qū)等，基本覆蓋大類基礎(chǔ)設(shè)施。妥妥的新基建嘛

7、公募REITs試點(diǎn)為何會(huì)多方共贏？

對新基建的各投資主體(各級地方政府、地方政府融資平臺、大型國有基建企業(yè)等)而言，公募REITs的推出將為其提供良好的資金退出渠道，加速資金周轉(zhuǎn)、降低投資主體債務(wù)水平，尤其是地方政府的負(fù)債率，提高財(cái)政或企業(yè)的持續(xù)投資能力。

5-8%

對投資者特別是個(gè)人投資者而言，公募REITs提供了一種全新的以很小金額參與優(yōu)質(zhì)實(shí)體資產(chǎn)投資的渠道。且美國經(jīng)驗(yàn)表明，公募REITs同股票、債券、商品等其他金融資產(chǎn)投資產(chǎn)品的相關(guān)性低，長期收益較穩(wěn)定(預(yù)計(jì)回報(bào)率在左右)，對于進(jìn)一步改善投資組合具有積極意義。

對基金公司而言，公募REITs同現(xiàn)有的公募基金產(chǎn)品存在較大差別，是一個(gè)全新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，挑戰(zhàn)巨大，機(jī)遇同樣巨大。能否在這個(gè)領(lǐng)域獲得先發(fā)優(yōu)勢，可能改變公司在資管行業(yè)的江湖地位。

8、REITs試點(diǎn)有何難點(diǎn)？

最大的難點(diǎn)是，公募基金并沒有足夠的人才及項(xiàng)目儲(chǔ)備，業(yè)務(wù)開展初期難度不小。《指引》征求意見稿要求，基金公司需要履行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營管理職責(zé)，而具備這方面經(jīng)驗(yàn)的公司非常少。另一大難題在于客戶挖掘，公募REITs作為穩(wěn)定的資產(chǎn)包，成長空間鎖定，個(gè)人投資者對于此類產(chǎn)品感興趣程度較難判斷。基礎(chǔ)設(shè)施REITs封閉運(yùn)作、上市交易、存在折溢價(jià)交易，是REITs權(quán)益性的體現(xiàn)，與投資者需求不一定匹配。

另外，我國的稅收制度導(dǎo)致REITs在運(yùn)營、持有、退出的各個(gè)環(huán)節(jié)稅收較重，存在重復(fù)征稅的弊端。REITs在美國得到迅速而持續(xù)的發(fā)展，主要得益于稅收政策的驅(qū)動(dòng)。而此次征求意見稿并未提及稅收優(yōu)惠的問題。

9、國內(nèi)REITs有何嘗試？

此前中國市場雖未推出REITs制度，但基于市場的迫切需求，市場機(jī)構(gòu)通過債權(quán)性質(zhì)的類REITs模式進(jìn)行了卓有成效的探索，目前深滬交易所合計(jì)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模約4000億元。

2015年7月，鵬華前海萬科REITs(184801)成立，以深圳前海地區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，面向公眾募集并在深交所掛牌交易，大大增強(qiáng)了產(chǎn)品的流動(dòng)性，也是國內(nèi)第一只符合國際慣例的公募REITs產(chǎn)品。

34.12%

截至2020年4月30日，鵬華前海萬科REITs總收益為，年化收益為。每個(gè)自然年度雖然收益不高，但均獲得正收益。

10、何時(shí)可以買？

估計(jì)還要等一段時(shí)間，據(jù)說不少基金公司當(dāng)前對公募RETIs尚無計(jì)劃，畢竟《指引》征求意見稿剛落地。

關(guān)鍵詞： 公募REITs N個(gè)細(xì)節(jié)