7月6日，滬深和港股全線飄紅，多家房企股票漲幅高達10%。市場火爆行情下，中國金茂(00817.HK，簡稱“金茂”)開盤即跌，盤中跌幅觸及4.1%，最新報6.01港元，跌幅1.48%。

股價承壓與金茂同日公布的融資計劃有關(guān)。據(jù)公告，金茂擬以每股5.70港元配售6.0234億股新股，占經(jīng)配售事項擴大后公司已發(fā)行股本約4.86%，配售價較上周五收市價折讓約6.56%。

同時，控股股東中化香港(集團)有限公司擬以每股5.70港元認購3.4945億股新股，占經(jīng)配售及認購事項擴大后公司已發(fā)行股本約2.74%。配股及認購完成后，上述股東持股比例由35.03%變?yōu)?5.15%。

“配售將讓公司有機會進一步籌集資金，同時擴大公司的股東及資本基礎(chǔ)。”金茂表示，配售所得款項約34.16億港元，配售與認購所得款項約54.25億港元，將被用作競投土地、償還債項及一般營運資金。

這不是金茂首次配股。距此不到一年前，金茂便通過配售及認購方式籌資約8.14億港元，資金已被用作派付2018年年度股息。當下，房企融資環(huán)境已有所好轉(zhuǎn)，金茂為何承受股價壓力再次祭出配股大招?

實際上，配股融資成本低，可增厚股東權(quán)益并有助于降低負債比率，是上市房企熱衷的融資方式。作為已進入千億梯隊的地產(chǎn)央企，金茂近年來在低融資成本加持下高速擴張，但并非沒有成長的煩惱。

截至2019年末，金茂凈負債率為74%，處于行業(yè)較低水平，但在手現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物171.95億元，一年內(nèi)需償還債務(wù)266.63億元，短期償債壓力較大。

金茂表示，公司大部分年內(nèi)到期的借款均可獲續(xù)期，預(yù)計有足夠資金來源以應(yīng)付資金需要。不過就在一個月前，金茂剛宣布將金茂酒店私有化，以4.8港元/股的價格對后者進行要約收購，所需現(xiàn)金約31.91億港元。

上市六年，金茂酒店一直流動性欠佳，難以從股票市場籌措資金，新冠肺炎疫情爆發(fā)后，酒店經(jīng)營及股價更是雙雙承壓。此時私有化，金茂可以較低估值收購子公司，同時利用金茂酒店的資產(chǎn)為其提供更多融資選擇。

因金茂計劃使用內(nèi)部現(xiàn)金和債務(wù)為私有化提供資金，評級機構(gòu)標普認為，31.9億港元不會對金茂現(xiàn)有債務(wù)產(chǎn)生重大影響，但可能會暫時耗盡該集團的現(xiàn)金。

此前3月27日，標普已將金茂的展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”，同時確認該公司“BBB-”發(fā)行人信用評級。標普認為，未來12個月內(nèi)，金茂的收入增長和利潤率恢復可能會低于其預(yù)期。

過去幾年，金茂在拿地和銷售上齊齊發(fā)力，并于去年實現(xiàn)1608億銷售額，進入TOP20陣營。但公司盈利能力卻沒有同步提高，2019年金茂毛利127.65億元，同比下滑12%，毛利率也較上年同期下滑9個百分點。

“毛利下滑主要是2016~2017年調(diào)控周期內(nèi)土地價格較高導致的。”金茂管理層解釋稱。數(shù)據(jù)顯示，2017年金茂平均拿地價格約10832元/平方米，早年高價拿下的部分地塊，如今已進入結(jié)算期。

更重要的是，金茂熱衷于利用合作撬動規(guī)模。截至2019年末，金茂的少數(shù)股東權(quán)益高達464.86億元，已超過歸母權(quán)益393.72億元，若按管理層透露的銷售權(quán)益比超過50%計算，該公司去年權(quán)益銷售額未過千億元。

標普認為，金茂在過去兩年迅速擴大規(guī)模，但未合并合資項目貢獻量占其增量銷售的大部分，從而擴大了合同銷售增長與收入之間的差距，合資企業(yè)的表外債務(wù)也將對金茂的并表杠桿率構(gòu)成壓力。

意識到這點，金茂正逐步提升拿地權(quán)益比例，今年前四月新增土儲468萬平方米，按面積算權(quán)益比例約67%。其中，城市運營項目建面占比46%，平均樓面價約5098元/平方米，權(quán)益比例97%。

與此同時，金茂繼續(xù)在銷售端發(fā)力，今年前六月累計簽約銷售金額約1028.7億元，累計簽約銷售面積約547.8萬平方米，分別同比增長31.12%及53.06%，增速位居行業(yè)前列。

光大證券認為，金茂今年銷售目標2000億元，對應(yīng)同比增速24%，考慮到全年計劃可售資源超過3100億元，大概率可超額完成全年目標。但因前期高地價、低權(quán)益項目入賬，預(yù)計盈利水平仍將階段性承壓。